注意！美國房價已達到歷史最高水平 有人搶 有人逃

由於供給短缺，美國多個房價指數接近次貸危機前的高點；儘管抵押貸款利率仍將上揚，但由於2018年美國房地產庫存緊張狀況仍不會緩解，房價或將進一步上升。

由於供給短缺，美國多個房價指數接近次貸危機前的高點。飆升的房價嚇退了買家，美國2月份新建住宅銷量連續第三個月下滑，二手房市場也顯露疲態。

另外，受近期貿易爭端和美聯儲加息等因素疊加影響，業內人士分析，儘管抵押貸款利率仍將上揚，但由於2018年美國房地產庫存緊張狀況仍不會緩解，房價或將進一步上升。

價格高漲擠壓銷量

十年前的次貸危機使美國房地產滑坡，此後處於調整中。隨著經濟復甦，2012年以來，房地產市場開始觸底反彈，直到2017年恢復至次貸危機前水平。截至2017年底，全美住宅建築商協會NAHB住房市場指數升至74，為1999年8月以來新高，顯示出建築商對房地產市場前景十分樂觀。

不過今年以來，該行業的銷量和龍頭企業股價卻遭遇雙殺。

根據美國商務部數據顯示，美國2月新屋銷售年化總數為61.8萬戶，環比下降0.6%。另據美國全國房地產經紀商協會(NAR)數據，1月份，佔據美國房地產超八成市場的二手房，其簽約量也大幅下滑至3年多以來最低位。

受經營業績影響，美國房地產公司股價從2018年1月中旬起承壓，其中NVR股份有限公司、霍頓房屋公司和萊納房產公司三巨頭股價分別較年初高位下降19.19%，18.56%和19.52%。

與此同時，美國房價仍持續上漲。2月份，新房價格中位數為326800美元，同比增長9.7%。從Case-Shiller美國房價指數來看，當前美國房價已經超過2006年高位時6.3個百分點，刷新歷史紀錄。按2月份的銷售速度計算，5.9個月才能清空房屋供應量，這是自2017年8月以來的最長時間。

隨著創紀錄的低庫存引起買家爭搶，近三分之二美國城市的房價在第四季度達到歷史最高水平。

據鳳凰國際iMarkets報道，美國全國地產經紀商協會周二表示，在其監測的大都會區之中，64%的地區單戶住宅價格達到歷史最高。全美單戶住宅價格第四季度同比上漲5.3%。在該團體調查的177個地區中，有15%的地區出現兩位數的價格上漲，高於第三季度的11%。

就業增長帶動住房需求，美國的房價一直在穩步上漲。雖然房價自2011年以來上漲了48%，但收入僅增長15%，使得許多潛在買家望房興嘆。

持續的價格上漲「對於房主而言無疑是好消息，特別是對那些曾經處於負權益狀況的人來說，」美國全國地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun在一份聲明中表示。「然而，過去十年新建住房的短缺確實給當地市場帶來了負擔，並使得購房變得難以負擔。」

美國全國地產經紀商協會表示，包括單戶住宅和公寓在內的二手房銷量在第四季度增長4.3%，季節性因素調整後折年率達到562萬套。截至12月底，待售二手房只有148萬套，同比下降10.3%。

房價最高的市場是加利福尼亞州聖何塞，那裡房價中值為127萬美元；其次是加州的舊金山和爾灣、檀香山和聖地亞哥。

大量人口逃離加州

據鳳凰國際iMarkets報道，加州一向以氣候宜人景色優美著稱，但由於住房成本上升和稅收高企，越來越多的人正決定離開這裡遷往其他州，例如內華達州、亞利桑那州和得克薩斯州。

洛杉磯研究與諮詢公司Beacon Economics的創始人Christopher Thornberg表示，根據美國人口普查局的美國社區調查數據，「低收入的加州人正在離開，而不是高收入者。」他表示，住房問題是促使人們離開加州的首要原因。

南加州大學與《洛杉磯時報》去年秋季聯合進行的一項調查顯示，包括住房在內的生活成本高企，是加州面臨的最重要問題。這項調查還發現，超過半數的加州人希望廢除該州新的汽油稅，後者導致汽油費用上漲了40%。

美國招聘網站Indeed.com首席經濟學家Jed Kolko表示：「過去幾年加州向其他州流失人口的速度在加快，部分原因是由於住房成本上漲。」

他表示，美國人口普查局最新的數據顯示，從2016年7月到2017年7月，從加州流出的人口超過了從其他州流入該州的人口。換句話說，加州因為國內移民正在流失人口。

在這一年時間裡，加州凈流出超過13.8萬人口，而同期得克薩斯州凈流入逾7.9萬人，亞利桑那州凈流入逾6.3萬人，內華達州凈流入逾3.8萬。

數據顯示，2015年至2017年間，加州流出人口最受歡迎的目的地是得克薩斯州、亞利桑那州、俄勒岡州、華盛頓州和科羅拉多州。

美國租房及市場研究網站Zumper的數據顯示，全美10個最貴的住房租賃市場中，有5個在加州。舊金山是全美最貴的租賃市場，其次才是紐約。聖何塞位居第三，洛杉磯名列第六。奧克蘭與聖迭戈也位列前十。

洛杉磯/聖費爾南多谷地區的房地產經紀Steve Feldman表示：「對很多人來說，租房是他們唯一的選擇，因為這裡的房價令人難以負擔。」

Zumper的數據顯示，洛杉磯地區一居室公寓的月租金中位數為2249美元，在舊金山是接近3400美元。洛杉磯地區兩居室公寓的月租金中位數為3200美元，舊金山是4500美元左右。相比之下，拉斯維加斯和鳳凰城的一居室租金分別為925美元和945美元，兩居室租金分別為1122美元和1137美元。

後市庫存仍將趨緊

業內人士分析，銷量下滑源於較低的庫存水平(2017年底待售房源同比減少12%)和不斷上漲的抵押貸款利率。據抵押貸款金融機構數據，目前30年期固定抵押貸款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反，儘管美國失業率降至17年低點的4.1%，但年度工資增長一直低於3%。

值得關注的是，近期美國對鋼鐵和鋁徵收關稅的威脅提高了新房的材料成本(建築行業佔美國鋼材需求的40%)，給住宅建築商的利潤率帶來壓力。另外，儘管美聯儲加息的傳導機制，將再度提高抵押貸款利率。但業內分析，美國房地產後市庫存依然趨緊，房價也將進一步攀升。

供應端方面，美國房地產信息查詢網站Zillow認為，受緩慢的房產建設、房主售房意願下降和強勁需求(尤其是美國年輕人買房的需求)等綜合因素推動，待售房源數量將延續2011年以來持續下滑態勢，庫存緊張狀況將不會緩解。

國際評級機構惠譽也表示，伴隨著繼續維持的低失業率水平和強勁的GDP增速，美國房地產市場將出現過熱現象，不太可能終止房價總體上升趨勢。