地产|丹佛房市第四季度会怎样？

9月7号， 丹佛邮报发表了一篇题为“丹佛市区房产市场今夏下滑持续到八月”的文章。文章作者指出：独立房房价中数从7月到8月下降2.4%，同时市面上待售房也减少了。这篇文章给那些不经意的读者留下了这样一个印象 － 房价终于到顶，房市终于开始转冷。一些细心的读者不禁要问，这样解读市场数据是客观和正确的吗？答案：这篇文章是一个不懂房地产的外行，为了抢占头条夺人眼球而写出来的东西。

为什么说这篇文章的观点是错误的？他们用毫不相关的，短期的，和月逐月的数据，而不是年逐年的数据，来误导读者，使读者相信他们有其他人没有的对市场的独到见解。只要看看前两年的历史数据就可以发现他们的所谓的独到见解是禁不住推敲的。2015 年，独立房的价位从7月到8月降了2%；2016年也是同样，7月到8月之间降了3%。但是过去的这两年，正如我们所知，房市并没有由此转冷 。相反，2015年均价涨了11%；2016 年均价又上扬了9%。因此，丹佛邮报的这篇文章说今年7月到8月房价下滑就意味着房市转冷的这个观点不专业也不可靠。

文章还说，“8月份售房数量比上月减少了8.7%， 比去年同期下降了10.6%”，并以此数据来暗示市场开始衰弱，可市场实情却不是这样。售出房减少是因为上市房减少，而强劲的市场正是需求超过供给的结果。待售房少， 而购房人多，导致的是房市强劲而不是衰弱。

我们认为，2017 年第4季度，丹佛市区房市依然强劲。除了高端市场，其他层面市场价格会上涨，库存会低，市场滞留天数会少，需求仍远大于供给。我们预计2017年价格会有6-8% 的涨幅。

回顾一下近45年来丹佛房价的走势。下图展示从1971 年到目前丹佛房价的走势。从1971年至80年代中期，房价持续攀升，之后几年由于经济下滑和高利率而趋平稳。从1991 年起，又持续上涨了15年。到了2006年，开始由顶峰跌入2009 年的低谷，戏剧性地下跌了25%， 之后反弹。到了2013年，房价回归到2006年的峰值，并一直上涨到今天。

因为近5，6年涨势迅猛，关注房价走势的人都在问：涨到了今天这种程度，市场是不是已经热到要垮？我们的回答是：因为市场基本因素持续强劲，在可预见的将来，市场会继续走高。到目前为止，在过去12个月，价格上扬了7.8%。我们一直密切注视着市场的基本面，对任何可能下滑的信号保持警觉。我们对近期和中期市场状况保持乐观。下面的6个市场基本因素解释了我们为什么会保持乐观。

1. 目前的待售房数量

待售房数量保持在历史低点。正常市场情况下，市面上待售房大约有18000个，现在只有7000个。很简单的供求关系， 供给少，需求高，价格涨。

2. 近期住房供给数量

供给赶不上需求。潜在的卖家因为担心找不到可替代的房子而不愿出手，导致待售房数量将持续走低。而建筑商建房的速度和数量也赶不上目前的市场需求，更不用提每年还有5万新增人口涌入丹佛。

3. 低利率

贷款利率持续保持历史最低。虽然过去6，7年，房价确实涨起来了，但极低的贷款利率使每月房贷很容易被支付得起， 尤其是和租房人的房租比起来，买房后每月还贷更划算。

4. 消费者信心指数高昂

房价基本随着消费者信心走。直到2007年，消费者信心都很高。2007 － 2010 年信心指数跌到谷底，房价也跌到底。从2011年开始，消费者信心持续上涨到今天。只要消费者信心高昂，房价就会涨。

5. 高房租

越来越多的租房人意识到买房比租房划算，租房人有买房的需求。

6. 低失业率

丹佛经济强劲，失业率目前为2.7%，历史最低。

因此，我们我们对近期和中期市场状况保持乐观。房价已经持续上涨了5，6 年，现在想出手房产的卖家应该有可观的收益。一个好的经纪人的强大营销手段更能帮你卖到可实现的最大值。房地产投资是精明的投资人做长线投资的最好渠道之一。丹佛出租房的空房率已达到历史最低。除了人口增长造成了对出租房的硬性需求以外，另外一个很大的原因是很多人虽然想买房，但拿不到贷款买房的资格，不得不租房。2007年次贷危机后贷方市场提高了借贷标准，加强了行业规范。只要借贷的标准不松懈，有资格贷款买房的人就少，出租房的空房率就会低。出租做得好不仅可以提供现金流，还可以达到最大税务利益。不论投资Condo，townhouse，single family house, 还是投资 duplex, triplex, quadplex等等，都要事先考虑好自己的可支配的资本和时间资源，做好全面细致的现金流，风险和收益的分析，确保做出高质量的投资决策。

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