地產|丹佛房市第四季度會怎樣？

9月7號， 丹佛郵報發表了一篇題為「丹佛市區房產市場今夏下滑持續到八月」的文章。文章作者指出：獨立房房價中數從7月到8月下降2.4%，同時市面上待售房也減少了。這篇文章給那些不經意的讀者留下了這樣一個印象 － 房價終於到頂，房市終於開始轉冷。一些細心的讀者不禁要問，這樣解讀市場數據是客觀和正確的嗎？答案：這篇文章是一個不懂房地產的外行，為了搶佔頭條奪人眼球而寫出來的東西。

為什麼說這篇文章的觀點是錯誤的？他們用毫不相關的，短期的，和月逐月的數據，而不是年逐年的數據，來誤導讀者，使讀者相信他們有其他人沒有的對市場的獨到見解。只要看看前兩年的歷史數據就可以發現他們的所謂的獨到見解是禁不住推敲的。2015 年，獨立房的價位從7月到8月降了2%；2016年也是同樣，7月到8月之間降了3%。但是過去的這兩年，正如我們所知，房市並沒有由此轉冷 。相反，2015年均價漲了11%；2016 年均價又上揚了9%。因此，丹佛郵報的這篇文章說今年7月到8月房價下滑就意味著房市轉冷的這個觀點不專業也不可靠。

文章還說，「8月份售房數量比上月減少了8.7%， 比去年同期下降了10.6%」，並以此數據來暗示市場開始衰弱，可市場實情卻不是這樣。售出房減少是因為上市房減少，而強勁的市場正是需求超過供給的結果。待售房少， 而購房人多，導致的是房市強勁而不是衰弱。

我們認為，2017 年第4季度，丹佛市區房市依然強勁。除了高端市場，其他層面市場價格會上漲，庫存會低，市場滯留天數會少，需求仍遠大於供給。我們預計2017年價格會有6-8% 的漲幅。

回顧一下近45年來丹佛房價的走勢。下圖展示從1971 年到目前丹佛房價的走勢。從1971年至80年代中期，房價持續攀升，之後幾年由於經濟下滑和高利率而趨平穩。從1991 年起，又持續上漲了15年。到了2006年，開始由頂峰跌入2009 年的低谷，戲劇性地下跌了25%， 之後反彈。到了2013年，房價回歸到2006年的峰值，並一直上漲到今天。

因為近5，6年漲勢迅猛，關注房價走勢的人都在問：漲到了今天這種程度，市場是不是已經熱到要垮？我們的回答是：因為市場基本因素持續強勁，在可預見的將來，市場會繼續走高。到目前為止，在過去12個月，價格上揚了7.8%。我們一直密切注視著市場的基本面，對任何可能下滑的信號保持警覺。我們對近期和中期市場狀況保持樂觀。下面的6個市場基本因素解釋了我們為什麼會保持樂觀。

1. 目前的待售房數量

待售房數量保持在歷史低點。正常市場情況下，市面上待售房大約有18000個，現在只有7000個。很簡單的供求關係， 供給少，需求高，價格漲。

2. 近期住房供給數量

供給趕不上需求。潛在的賣家因為擔心找不到可替代的房子而不願出手，導致待售房數量將持續走低。而建築商建房的速度和數量也趕不上目前的市場需求，更不用提每年還有5萬新增人口湧入丹佛。

3. 低利率

貸款利率持續保持歷史最低。雖然過去6，7年，房價確實漲起來了，但極低的貸款利率使每月房貸很容易被支付得起， 尤其是和租房人的房租比起來，買房後每月還貸更划算。

4. 消費者信心指數高昂

房價基本隨著消費者信心走。直到2007年，消費者信心都很高。2007 － 2010 年信心指數跌到谷底，房價也跌到底。從2011年開始，消費者信心持續上漲到今天。只要消費者信心高昂，房價就會漲。

5. 高房租

越來越多的租房人意識到買房比租房划算，租房人有買房的需求。

6. 低失業率

丹佛經濟強勁，失業率目前為2.7%，歷史最低。

因此，我們我們對近期和中期市場狀況保持樂觀。房價已經持續上漲了5，6 年，現在想出手房產的賣家應該有可觀的收益。一個好的經紀人的強大營銷手段更能幫你賣到可實現的最大值。房地產投資是精明的投資人做長線投資的最好渠道之一。丹佛出租房的空房率已達到歷史最低。除了人口增長造成了對出租房的硬性需求以外，另外一個很大的原因是很多人雖然想買房，但拿不到貸款買房的資格，不得不租房。2007年次貸危機後貸方市場提高了借貸標準，加強了行業規範。只要借貸的標準不鬆懈，有資格貸款買房的人就少，出租房的空房率就會低。出租做得好不僅可以提供現金流，還可以達到最大稅務利益。不論投資Condo，townhouse，single family house, 還是投資 duplex, triplex, quadplex等等，都要事先考慮好自己的可支配的資本和時間資源，做好全面細緻的現金流，風險和收益的分析，確保做出高質量的投資決策。

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