想在美國置業？這幾個城市的房價有泡沫

節節攀升的美國房價還能漲多久？這個問題見仁見智。可以肯定一點的是，部分城市已經出現了過熱的跡象。

最近，地產數據公司Corelogic公布了四個房價被高估的都會區。有意思的是，房價恨天高的紐約和舊金山並不在其列。根據當前房價和長期均衡水平的偏離程度，Corelogic認為華盛頓特區、丹佛、休斯頓和邁阿密的住宅市場已經呈現泡沫的跡象。

數據來源：Corelogic

供應短缺是房價高企的主要成因。今年第二季度，美國住宅庫存較去年同期下降8.9%，創下連續9個季度下跌的記錄。中低端住宅的供應縮水尤為嚴重。當前全美入門型住宅（starter home）庫存和去年同期相比下跌15.6%，改善型住宅（trade-up home）則下滑13.1%。供應相對充足的是有價無市的豪宅，其庫存僅微跌3.9%。上述狀況在房價高估的城市尤為突出。

以首都華盛頓為例，當地入門型住宅的掛牌量在過去5年下降了42.3%，改善型住宅下跌了25.7%。一房難求已成為大城市工薪置業者面臨的頭號問題。

導致樓市泡沫的另一個因素是停滯的收入增長。本輪美國經濟擴張的主要受益者是占人口少數的資本家和金融、互聯網等領域的專業人士，既沒錢又缺技能的工薪階層被撇在了一邊。過去20年，剔除物價上漲後美國非領導崗位職工的平均時薪僅上升7.9%，同期房價翻了一番。

這種反差意味著房價上漲的動力更多來自於美聯儲設定的低利率，而非老百姓鼓起來的腰包。不少人擔心，如果收入增長繼續低迷，房價上行的空間可能會因加息周期的到來受到限制。

然而，庫存緊張的問題在短期內不會得到緩解。和傳統的經濟規律不同，這一輪房價上漲並沒有促使地產商增加開發。全美去年新建了70萬套住宅，比金融危機前的2006年低了整整30萬套。更要命的是，多數新建項目定位於相對過剩的高端，無法滿足供應不足的中低端需求。

多種結構性因素放慢了開發商擴張的步伐。不斷上升的地價和嚴格的城市規劃迫使開發商把重點轉向高檔住宅。於此同時，工人短缺抬高了建築成本，最終體現為更高的房價。

這樣看來，即便一些城市存在泡沫，美國熱點城市的高房價也降不下來。